Cession de terrain à bâtir par un particulier et TVA

Le Conseil d’Etat est venu préciser pour la première fois les critères de distinction, en matière de TVA, entre une activité de livraison de terrain à bâtir relevant de la simple gestion d’un patrimoine personnel et celle constituant une activité économique soumise à la TVA. 

Un particulier a fait l’acquisition de plusieurs parcelles de terrain qu’il a exploitées dans le cadre de son activité d’arboriculteur jusqu’à sa retraite, prise fin 2006. En 2008, il a obtenu l’autorisation de viabiliser ces parcelles afin de les transformer en dix-huit lots de terrains à bâtir. Il a cédé les terrains en 2011 et 2012 et déclaré les plus-values correspondantes comme des plus-values de particuliers.

À la suite d’un contrôle, l’administration fiscale lui a notifié des redressements d’impôt sur le revenu et de TVA au titre des années 2011 et 2012, résultant de la qualification de marchand de biens donnée à son activité. 

À la suite de l’avis de la commission départementale des impôts, qui a estimé que l’activité en cause ne relevait pas de cette qualification, l’administration a abandonné les redressements en matière d’impôt sur le revenu, mais elle a maintenu ceux relatifs à la TVA. Après rejet de sa réclamation, M. P. a saisi le tribunal administratif de Montpellier, qui a prononcé la décharge des pénalités et rejeté le surplus de la demande. L’appel de M. P. a été rejeté par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille, contre lequel il se pourvoit en cassation.

Le Conseil d’Etat rappelle qu’aux termes de l’article 256 article 256 A ‘article 257 de ce code : 

Le Conseil d’Etat a jugé que pour l’application de ces dispositions, la livraison, par une personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique.

Le Conseil d’État applique la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) qui distingue les opérations réalisées par une personne physique à titre privé, dans l’exercice de son droit de propriété, et celles réalisées par une personne physique qui entreprend, en vue de la vente de terrains à bâtir, des démarches actives de commercialisation foncière, en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par des professionnels assujettis. Selon la Cour, ces démarches actives peuvent consister notamment dans la réalisation sur ces terrains de travaux de viabilisation, ainsi que la mise en œuvre de moyens de commercialisation avérés (CJUE 15-9-2011 aff. 180/10 Jaroslaww Staby et aff. 181/10 Emilian Kuc : RJF 12/11 no 1406, note W. Stemmer Dr. Fisc. 48/11 c. 608).

Le Conseil d’Etat matérialise les démarches actives de commercialisation foncière à travers deux critères : l’importance des travaux matérialisés et l’utilisation de méthodes commerciales pour vendre des terrains. Ces deux critères ne sont pas cumulatifs.